Η εξέλιξη των τιμών των ακινήτων στην περίοδο 1993-2012 - Ο ρόλος των αντικειμενικών αξιών

Το διάστημα 1993 - 2007 υπήρξε μία περίοδος έντονης αύξησης των τιμών των ακινήτων. Σύμφωνα με τον δείκτη τιμών της Τράπεζας της Ελλάδας, οι τιμές των ακινήτων στην περιοχή της Αθήνας αυξήθηκαν κατά 308%, στην περιοχή της Θεσσαλονίκης κατά 300% και στις άλλες αστικές περιοχές κατά 210,5%.

Η αύξηση αυτή, υπήρξε αποτέλεσμα της θετικής πορείας της οικονομίας -όπως αυτή διαμορφώθηκε από το θετικό διεθνές περιβάλλον-, την πτώση των επιτοκίων και την είσοδο της χώρας στην Ευρωζώνη. Αυτοί οι παράγοντες διατήρησαν, επί χρόνια, σε υψηλά επίπεδα τις προσδοκίες του κοινού για την εξέλιξη των τιμών.

Κατά την ίδια περίπου περίοδο, θεαματική αύξηση γνώρισαν τα ακίνητα και στα περισσότερα κράτη του ΟΟΣΑ. (Δείτε σχετικό πίνακα).

Από τις 20 χώρες του πίνακα (ο πίνακας αναφέρεται στην περίοδο 1995-2008) σε 14 χώρες παρατηρήθηκε αύξηση στις τιμές των ακινήτων, σε ποσοστό πάνω από 100%. Σε τέσσερις χώρες η αύξηση ήταν κάτω από 100%, ενώ μόλις σε δύο χώρες σημειώθηκε πτώση (Ιαπωνία: - 35,3%, Γερμανία: - 8,0%).

Από τις εξεταζόμενες χώρες του ΟΟΣΑ, οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα σημείωσαν τη δεύτερη μεγαλύτερη αύξηση, με 238,4%. Πρώτη κατατάχθηκε η Ιρλανδία, με αύξηση των τιμών που έφθασε στο 393,7%.

Οι τιμές κορυφώθηκαν, τόσο στην Ελλάδα, όσο και στις χώρες του ΟΟΣΑ, κατά τη διάρκεια της διετίας 2007 - 2008.

Στην Ελλάδα, η κορύφωση των τιμών σημειώθηκε στο α’ εξάμηνο του 2008. Στις περισσότερες χώρες του ΟΟΣΑ, η κορύφωση της πορείας των τιμών συνέβη μερικούς μήνες νωρίτερα.

Κατά την περίοδο 2008 - 2012, οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα, έχουν υποχωρήσει σημαντικά. Όπως προκύπτει από το σχετικό πίνακα της Τράπεζας της Ελλάδας, κατά το 2008 οι τιμές σημείωσαν αύξηση κατά 1,5%, ενώ σημείωσαν επιταχυνόμενη υποχώρηση κατά την περίοδο 2009-2012 (2009: - 4,3%, 2010: -4,4%, 2011: -5,5% και 2012: -11,8%).

Παράλληλα, κατά την περίοδο 2008-2011 (δεν έχουν ακόμη εκδοθεί τα στοιχεία του 2012), προκύπτει ότι σημειώνεται πτώση των τιμών σε δέκα από τις 20 χώρες του πίνακα. Η δε πτώση των τιμών στην Ελλάδα, είναι η 6η μεγαλύτερη, από τις 10 χώρες όπου οι τιμές υποχωρούν. (Δείτε τον πίνακα)

 

Ο ρόλος των αντικειμενικών αξιών

Σε μία φάση που οι τιμές καταρρέουν, το Υπουργείο Οικονομικών κυκλοφορεί φήμες (προσφιλής τακτική της ελληνικής δημόσιας διοίκησης), ότι το καλοκαίρι θα αναπροσαρμόσει τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων και ότι, σε αρκετές περιπτώσεις, οι αντικειμενικές αξίες θα ανέβουν!

Αυτό είναι από τα ...απερίγραπτα! Σε μία φάση που η πτώση έχει ήδη ξεπεράσει το 30% (α’ τρίμηνο του 2013), κάποιοι στο Υπουργείο Οικονομικών, εξακολουθούν να μην έχουν επαφή με την πραγματικότητα και να νομίζουν ότι τα πράγματα είναι όπως και πριν...

Το ζητούμενο στον παρόν άρθρο είναι να εξετάσουμε τους παράγοντες για τους οποίους αυξήθηκαν οι τιμές των ακινήτων κατά την περίοδο 1993 - 2007. Παράλληλα, θέλουμε να εξετάσουμε την εξέλιξη των (διοικητικά επιβαλλόμενων) αντικειμενικών τιμών των ακινήτων στην Ελλάδα, τη σχέση τους με τις πραγματικές τιμές, αλλά και τη συμβολή τους στην ελληνική “φούσκα” ακινήτων της προηγούμενης 20ετίας. Τέλος, θέλουμε να εξετάσουμε το επίπεδο των “αντικειμενικών” τιμών, σε σχέση με το επίπεδο των εμπορικών τιμών, αλλά και την αναγκαιότητα ή όχι για τη σημαντική μείωση των αντικειμενικών τιμών.

Οι αντικειμενικές τιμές των ακινήτων θεσπίστηκαν με το άρθρο 41 του νόμου 1249/1982, επί υπουργείας του Μανώλη Δρεττάκη. Ο κυριότερος λόγος που θεσπίστηκαν είναι ώστε να μπορεί το κράτος να εισπράττει ένα ελάχιστο ποσό φόρου κατά τις μεταβιβάσεις των ακινήτων. Αργότερα βέβαια, απέκτησαν και άλλες χρήσεις, για τον υπολογισμό φορολογικών υποχρεώσεων των πολιτών.

(Εάν θέλετε να διαβάσετε περισσότερες πληροφορίες για το τί είναι οι “αντικειμενικές τιμές ακινήτων” δείτε εδώ).

Με την πάροδο του χρόνου, οι αντικειμενικές τιμές των ακινήτων, έγιναν ο προσδιοριστικός παράγοντας των εμπορικών τιμών. Σε μία “καλή” οικονομική περίοδο, όπως γενικότερα ήταν η περίοδος 1993 - 2007, κατά την οποία συνέκλιναν πολλά θετικά στοιχεία (δραματική πτώση των επιτοκίων, απελευθέρωση του τραπεζικού συστήματος, έναρξη του θεσμού των προσωπικών δανείων, δυνατότητα άσκησης στεγαστικής πίστης από τις εμπορικές τράπεζες, θετικό διεθνές περιβάλλον, είσοδος στην ΟΝΕ και αλλαγή νομίσματος -κάτι που αρχικά προκάλεσε πληθωριστικές τάσεις- και χαμηλός βαθμός εξοικείωσης του πληθυσμού σε θέματα δανεισμού), οι τιμές των ακινήτων κινήθηκαν έντονα ανοδικά.

Η άνοδος των τιμών και η “επιβεβαίωση” ή η “επισημοποίηση” της ανόδου τους από την άνοδο των αντικειμενικών αξιών, δημιούργησαν μία κατάσταση αυτοτροφοδοτούμενων τάσεων στις τιμές των ακινήτων και μία κατάσταση “παράλογης ευφορίας” στον πληθυσμό.

Στην αγορά των ακινήτων, σημειώθηκε η ίδια παράλογη κατάσταση που σημειώθηκε την περίοδο 1998 - 2000 στην αγορά των μετοχών: Όλοι πίστευαν ότι οι τιμές μπορούσαν να κινηθούν μόνο ανοδικά!

Ποιός ήταν ο ρόλος του “θεσμού” των αντικειμενικών αξιών σ’ αυτή την παράλογη εξέλιξη; Ο ίδιος ακριβώς ρόλος που -ευτυχώς για μικρό χρονικό διάστημα- έπαιξαν οι διαβεβαιώσεις στελεχών της Κυβέρνησης Σημίτη, για την πορεία των τιμών στο Χρηματιστήριο. Η, κάθε μερικά χρόνια, εξαιρετικά μεγάλη αύξηση των αντικειμενικών αξιών, επισημοποιούσε τις ήδη υψηλές εμπορικές τιμές και δημιουργούσε προσδοκίες για περαιτέρω άνοδο. Αρκούσε και μόνον η “φήμη” σε κάποια εφημερίδα για “επικείμενη άνοδο των αντικειμενικών αξιών” για να αυξηθεί το “premium” των “εμπορικών τιμών” σε σχέση με τις αντικειμενικές (δηλαδή, πόσο παραπάνω από τις αντικειμενικές κινούνταν οι εμπορικές τιμές) και για να δουλεύουν υπερωριακά οι συμβολαιογράφοι, ώστε να προλαβαίνουν τον απίστευτο φόρτο εργασιών από τις μεταβιβάσεις.

Στην περίοδο της ανόδου είναι όλοι ευχαριστημένοι. Και δεν τους πειράζει που, μέσω του μηχανισμού των αντικειμενικών τιμών, πληρώνουν περισσότερους (για την αλήθεια, πολύ περισσότερους) φόρους. Στην περίοδο της ανόδου, όλοι νοιώθουν πλούσιοι και ευχαριστημένοι.

Σήμερα που ο κύκλος ανόδου έχει κλείσει, καθώς κάνουμε τον απολογισμό της περιόδου, είναι πολλά απ’ όλα όσα έγιναν, που μας φαίνονται ως “αδιανόητα”. Και όμως, μέχρι και πριν από λίγα χρόνια, όλα αυτά φαίνονταν λογικά και φυσιολογικά.

Σήμερα, καθώς άλλαξε η τάση των τιμών, τα μέχρι πρότινος “φυσιολογικά”, μας φαίνονται παράλογα. Σήμερα, οι τιμές των εμπορικών τιμών, μειώνονται ραγδαία. Όμως, στο Υπουργείο των Οικονομικών, μερικοί εξακολουθούν να ομιλούν ακόμη και για αύξηση των αντικειμενικών τιμών.

Είναι ένας νέος τρόπος να αυξήσουν τους φόρους. Όμως, είναι κάτι το πραγματικά παράλογο! Να αυξηθούν οι αντικειμενικές τιμές, σε μία περίοδο που τα πάντα γύρω μας καταρρέουν;

Όχι. Αυτό δε μπορεί να γίνει. Και δε θα πρέπει να γίνει.

Το μεγέθη της ανόδου και της πτώσης των τιμών των ακινήτων

Με βάση τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας, κατά την περίοδο 1993 - 2007, ανάλογα με την περιοχή, οι μέσες τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν από 215,8% έως 308,8%. Η μεγαλύτερη αύξηση αφορά στην περιοχή της Αθήνας και η μικρότερη σε άλλες αστικές περιοχές (πλην Αθήνας και Θεσσαλονίκης). Η αύξηση στις τιμές των ακινήτων, είναι υψηλότερη του ΑΕΠ, το οποίο (σε τρέχουσες τιμές) στην περίοδο αυτή (1993-2007) αυξήθηκε κατά 221,1% και σημαντικά υψηλότερη του πληθωρισμού, ο οποίος για την ίδια περίοδο αυξήθηκε κατά 91,8%. (Δείτε τους σχετικούς επεξεργασμένους πίνακες - Δείτε τα στοιχεία από τη σελίδα της Τράπεζας της Ελλάδος).

(Σημείωση, στη συνέχεια, το ΑΕΠ υποχώρησε. Έτσι, για το σύνολο της περιόδου 1993-2012, η συνολική αύξηση του ΑΕΠ σε τρέχουσες τιμές, φθάνει στο 179,3%)

Προσοχή! Ας μην παρασυρθεί κάποιος και κάνει τη σύγκριση μεταξύ της ανόδου των εμπορικών τιμών των ακινήτων και της ανόδου του ονομαστικού ΑΕΠ. Το ότι, στην εν λόγω περίοδο, το ΑΕΠ αυξήθηκε κατά 221% δε σημαίνει ότι “δικαιολογεί” την κατά 216% έως 309% άνοδο των τιμών των ακινήτων. Η αύξηση του ΑΕΠ εκφράζει την αύξηση του γενικότερου πλούτου σε μία κοινωνία και όχι την ανατίμηση του υπάρχοντος.

Κατά την περίοδο της πτώσης των τιμών των ακινήτων (2007-2012), ανάλογα με την περιοχή της χώρας, οι μέσες τιμές των ακινήτων μειώθηκαν από 19,9% (αστικές περιοχές πλην Αθηνών και Θεσσαλονίκης) έως 28,9% (περιοχή Θεσσαλονίκης). Κατά την ίδια περίοδο, το ΑΕΠ υποχώρησε κατά 13,0%. Ο δε πληθωρισμός κατά την περίοδο αυτή, αυξήθηκε κατά 15,4% (ο συνδυασμός πτωτικού ΑΕΠ και ανοδικού πληθωρισμού υποδηλώνει ότι η πραγματική πτώση του ΑΕΠ είναι μεγαλύτερη από την εμφανιζόμενη ονομαστική πτώση).

(Δείτε αναλυτικούς πίνακες τιμών από την Τράπεζα της Ελλάδος)

Τα αίτια της πτώσης, κατά κύριο λόγο συσχετίζονται με την οικονομική κρίση. Η μεγάλη πτώση της οικονομικής δραστηριότητας, προκαλεί σοβαρότατη μείωση των εισοδημάτων στην κοινωνία και συντελεί στην αύξηση της αβεβαιότητας για το μέλλον. Παράλληλα όμως, ένα από τα βασικά αίτια της πτώσης των ακινήτων είναι η φορολογία που έχει επιβληθεί επ’ αυτών.

Όπως σημειώνει και ο Διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος: “H συνεχής αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης της ακίνητης περιουσίας τα τελευταία έτη, το υψηλό κόστος συναλλαγών με τις υποχρεωτικές επιβαρύνσεις κατά τη μεταβίβαση των ακινήτων, αλλά και η συνεχιζόμενη αστάθεια του φορολογικού πλαισίου, αποτελούν πιθανότατα τα σημαντικότερα εμπόδια στην ανάκαμψη της ελληνικής κτηματαγοράς. Στην εντεινόμενη ύφεση της αγοράς ακινήτων και τη δυσκολία ανάκαμψής της έχουν βεβαίως συμβάλει, εκτός των άλλων, το δυσμενές οικονομικό περιβάλλον, η μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών και η ανησυχία τους για τις προοπτικές των εισοδημάτων και της απασχόλησης, καθώς και το γεγονός ότι έγιναν αυστηρότεροι οι όροι της τραπεζικής χρηματοδότησης”.

 

Οι αντικειμενικές αξίες κινήθηκαν πιο ανοδικά από τις εμπορικές αξίες

Δεν υπάρχουν στατιστικά στοιχεία για το πώς εξελίχθηκαν οι αντικειμενικές τιμές στην τελευταία 20ετία. Ή τουλάχιστον, δεν έχει κυκλοφορήσει ευρύτερα κάποια μελέτη. Τέτοια μελέτη μπορούν βεβαίως να εκπονήσουν (και ενδεχόμενα να έχουν κάνει) οι υπηρεσίες του Υπουργείου των Οικονομικών και της Τράπεζας της Ελλάδας.

Θα είχε ενδιαφέρον να μπορούσαμε να δούμε το πώς εξελίχθηκαν οι αντικειμενικές τιμές, σε σχέση με τις εμπορικές. Αν μπορούσαμε να έχουμε μία τέτοια μελέτη, θα μπορούσαμε βεβαίως να τεκμηριώσουμε και με αριθμούς αυτό που γράφουμε πιο πάνω: Το σύστημα των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, ήταν ένας από τους κυριότερους παράγοντες που “εξέθρεψαν” τη φούσκα των ακινήτων στην Ελλάδα.

Αφού δε μπορούμε να κάνουμε μία έρευνα μεγάλης έκτασης, προσπαθήσαμε -για τις ανάγκες αυτού του άρθρου- να κάνουμε μία “δειγματοληπτική”, γνωρίζοντας βεβαίως τη μειωμένη εγκυρότητα που θα έχει ένα τέτοιο εγχείρημα.

Αρχικά επιλέξαμε 15 περιοχές από διάφορα μέρη της Ελλάδας (μέρη που γνωρίζουμε με άμεση σχέση, 8 από την Αττική, 2 από τη Θεσσαλονίκη, 1 από τις Σέρρες, 1 από τη Λάρισα, 1 από την Πάτρα, 1 από τη Ρόδο και μία από το Ηράκλειο Κρήτης). Στη συνέχεια, βρήκαμε (από τα σχετικά ΦΕΚ) τις “Τιμές Ζώνης” και τους “Συντελεστές Εμπορικότητας” (δηλαδή τα δύο κυριότερα στοιχεία που προσδιορίζουν την αντικειμενική αξία ενός ακινήτου) και καταγράψαμε την εξέλιξή τους κατά την περίοδο 1993-2007. Με βάση τα στοιχεία αυτά, υπολογίσαμε και την εξέλιξη της αντικειμενικής αξίας αυτών των 15 ακινήτων.

(Δείτε τα σχοιχεία του σχετικού πίνακα).

Διαπιστώσαμε ότι, από τις 15 περιοχές που επιλέξαμε, οι 13 σημείωσαν αύξηση στην τιμή ζώνης και στην αντικειμενική αξία, μεγαλύτερη της εμφανιζόμενης ως “μέσος όρος ανόδου” από τους πίνακες της Τράπεζας της Ελλάδος.

Στη συνέχεια, θέλοντας να “μεγαλώσουμε” το δείγμα στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας, επιλέξαμε τυχαία, ακόμη 22 περιοχές, φροντίζοντας να είναι όσο το δυνατό πιο αντιπροσωπευτικές. (Δείτε τα στοιχεία του πίνακα) Και στην περίπτωση αυτή, ο μέσος όρος μεταβολής της αντικειμενικής αξίας έφθασε στο 397%, ενώ ο μέσος όρος μεταβολής της τιμής ζώνης στο 369%.

Είναι μάλιστα χαρακτηριστικό ότι, ακόμη και σε περιοχές που θεωρείται ότι υποβαθμίστηκαν κατά την τελευταία 20ετία (περιοχές Αγίου Παντελεήμονα), οι τιμές ζώνης παρουσιάζουν αύξηση στην Τιμή Ζώνης ίση με 303% (με άλλα λόγια, ο κάτοικος αυτής της περιοχής, πληρώνει δημοτικά τέλη, αυξημένα κατά -τουλάχιστον- 303%)!

Και σήμερα, το Υπουργείο των Οικονομικών, συζητά για να αυξήσει ακόμη πιο πολύ τις τιμές αυτές! Βεβαίως, θέλει να το κάνει αυτό, επειδή με τον τρόπο αυτό θα εισπράξει περισσότερους φόρους, μέσα από τους πολλούς τρόπους που χρησιμοποιεί τους δείκτες αυτούς (τιμές ζώνης και αντικειμενικές αξίες) για να υπολογίσει την περιουσία των πολιτών.

Κανείς δε γνωρίζει το πώς υπολογίζονται οι Τιμές Ζώνης. Ποτέ δεν έχει εξηγηθεί η μεθοδολογία μέσα από την οποία κάποιοι αποφάσισαν ότι, μεταξύ του 2006 (είχε γίνει η προτελευταία αναπροσαρμογή) και του Μαρτίου του 2007 (όταν έγινε η τελευταία αναπροσαρμογή), η “αξία” κάποιου ακινήτου άλλαξε κατά 55% ή κατά 60% (αυτές οι ανατιμήσεις ήταν μάλλον συνηθισμένες στην τελευταία αναπροσαρμογή). Και είναι βέβαιο ότι, ακόμη και εάν ζητήσουμε να μας δώσουν τα πορίσματα της Επιτροπής που τα αποφασίζει, δε θα πάρουμε κάτι.

 

Όχι άλλους φόρους!

Δεν αντέχουμε άλλους φόρους! Δεν αντέχουμε να επιβαρύνονται τα ακίνητα με περισσότερες υποχρεώσεις! Οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, θα πρέπει να μειωθούν! Το αίτημα αυτό βασίζεται:

α) Στις αντικειμενικές συνθήκες και εξελίξεις της αγοράς των ακινήτων, όπως αποδεικνύεται ατράνταχτα από τους δείκτες τιμών της Τράπεζας της Ελλάδος.

β) Στις προβλέψεις του ίδιου του διοικητή της Τράπεζας της Ελλάδος ο οποίος ομιλεί για πτώση των τιμών που προκαλούν οι συνεχείς αυξήσεις των φόρων επί των ακινήτων.

γ) Στο περιβάλλον ύφεσης που επικρατεί στη χώρα, το οποίο ωθεί τις τιμές προς τα κάτω.

δ) Στις διεθνείς τάσεις των τιμών των ακινήτων (ειδικότερα στις χώρες που είχαν σημειώσει άνοδο την προηγούμενη 20ετία).

ε) Στην πτώση των ενοικίων. Όπως συχνότατα αναφέρεται σε μελέτες της Τράπεζας της Ελλάδος, “η τιμή των κατοικιών ισούται με την παρούσα αξία όλων των μελλοντικών υπηρεσιών (τα ενοίκια), που το ακίνητο θα προσφέρει στον κάτοχο του ακινήτου συν την παρούσα αξία του τιμήματος που αναμένεται να εισπραχθεί από την πώληση του ακινήτου στο μέλλον”. Με άλλα λόγια, η αξία ενός πράγματος, εξαρτάται από τις προσόδους που αυτό επιφέρει στον ιδιοκτήτη του. Όταν μειώνονται οι πρόσοδοι, μειώνεται και η αξία του. (Δείτε σχετικό κείμενο από την Έκθεση του Διοικητή της ΤτΕ - Φεβ. 2013)

στ) Στις αντικειμενικές συνθήκες που δεν κάνουν λογική μία άνοδο των τιμών (και που απεναντίας ωθούν σε περαιτέρω πτώση): Μεγάλος όγκος αδιάθετων κατοικιών, μείωση της οικονομικής δραστηριότητας και συνεπώς μικρότερες ανάγκες επαγγελματικής στέγασης, μείωση του πληθυσμού, μείωση του αριθμού των μεταναστών, δραματική περικοπή της στεγαστικής πίστης από τις τράπεζες και κορεσμός της ανάγκης για απόκτηση κατοικίας από τον πληθυσμό.

Εμείς, οι πολίτες, δε θα πρέπει να δεχθούμε ούτε καν τη σκέψη για αύξηση των αντικειμενικών αξιών. Και θα πρέπει να πιέσουμε για την πτώση τους. Την πτώση τους, όπως απαιτούν η λογική, η πραγματικότητα και η δικαιοσύνη.